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【以案释法】新疆屋顶漏水能否启用公共维修资金?
发布时间:2023-5-24 来源:涌达建工 浏览次数:
购买房屋时,每个业主都要缴纳上万元公共维修资金。入住后需要使用这笔资金时,却面临业主不知如何申请、物业不知怎么办理的困境。
 
网络图片
 
案情
2020年10月,某物业公司将某小区业主张某告上法庭,请求法院判决张某交纳自2015年1月至2019年12月间的物业费6700余元。
物业公司摆出事实:2015年8月,该公司与某房地产开发公司签订《物业服务委托合同》,前者为后者开发建设的某小区提供物业管理服务,期限自2015年8月至2018年8月。同日,双方又签订一份补充协议,约定某房地产开发公司未收回的物业费由某物业公司收取。之后,该小区成立业主委员会,与某物业公司签订《某小区物业服务委托合同》,期限自2016年3月至2021年12月。
张某认为,他入住某小区某栋顶层以来,房顶经常漏水,而物业公司一直未启用公共维修资金修缮,“物业公司服务不到位,我凭啥交物业费?”
购房交了一万多元的维修资金,如今却用不了,张某不服;屋顶漏水是否该启用维修资金?又如何启用?物业公司也是一头雾水。官司虽然以物业公司胜诉告终,但双方之间的争议却仍然存在。
 
民法典
第二百八十一条规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
乌鲁木齐市新市区人民法院民事审判一庭法官李庄博介绍,与已经废止的《中华人民共和国物权法》相比,民法典将屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分也纳入了公共维修资金使用范围。
“上述案例中,张某和物业公司可以先向小区其他业主释明,屋顶维修属于民法典明确规定的维修资金使用项目,争取同楼栋业主的理解和支持。随后可召开业主大会,投票表决是否使用维修资金,并对投票结果进行公示。”李庄博说。
业主该如何共同决定?就此案而言,应依据民法典第二百七十八条的规定,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
例如,一个小区建筑总面积为60000平方米,有600户业主,使用建筑物及其附属设施的维修资金就需要专有部分面积40000平方米以上且400户以上业主参与表决,参与表决专有部分面积20000平方米以上、200户以上业主同意即可。
李庄博表示,与物权法中规定的“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”相比,民法典明显降低了维修资金使用的门槛,“这样更有利于‘唤醒’公共维修资金,让其真正为业主服务。”
对于公共维修资金的使用,民法典还增加了一条规定:“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。”
 
法官提醒
民法典对业主共同决定使用维修资金的规定作出调整,不仅大大提高了维修资金的使用率,还为紧急使用维修资金提供了法律依据。但需要注意的是,一般来说,对于物业服务企业入驻前就存在的公共部位的损坏,如某些老旧小区长期存在的屋顶漏水问题,物业公司没有维修义务,业主以此为由拒交物业费没有法律依据。
民法典实施后,业主申请使用公共维修资金的门槛大幅降低,这就要求业主委员会发挥自我管理、服务业主的职能,确保业主意愿真实表达,切实提高资金使用效率。
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